自2020年4月30日发布《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，经过1年多的精心准备，周密安排，中国REITs终于在今夏成为中国多层次资本市场的重要组成部分亮相资本市场，中国基础设施REITs将成为中国多层次资本市场改革又一重要里程碑。
（厦门大学财务管理与会计研究院副院长胡金帅开班致辞）
6月12日上午8:00，厦门大学中国REITs研修第一期开班仪式在嘉庚二号楼501教室举行，厦门大学财务管理与会计研究院副院长胡金帅开班致辞，热烈欢迎全国各位远道而来的授课专家和学员，对学员们端午佳节的刻苦学习精神表示感动，也并对本次研修寄予厚望。戴德梁行高级董事胡峰、融汇集团资本运营中心总经理赵本才出席了开班仪式并分别致辞。
研修课程分为四大板块。
首先，6月12日上午戴德梁行胡峰老师和李俊俊老师进行《中国基础设施REITs估值逻辑》课程的讲解。本节课程从亚洲REITs与国内不动产ABS的简介入手，进而探究不动产大宗交易市场及资本化率，最后详细阐述了资产估价的方法。REITs是一种资产证券化产品，是资产上市而非公司上市，它通过专业的管理机构进行物业的日常管理，并将物业的租金收入以派息的方式分配给REITs投资者。从国际经验来看，新加坡和日本等成熟的REITs市场普以物流仓储、研发厂房、数据中心等需求广泛、收益稳定的资产为底层资产，持有的物业集中于一二线城市，预期中国REITs可参考此发展路线。此外，目前国内不动产资产证券化市场蓬勃发展，从2014年的2个产品发展到2020年的90个产品，存续期规模达到5158亿元，预期国内的REITs发展条件已成熟。最后，REITs未来会涉及不动产的价值评估，最主要的定价方法为现金流折现法，其他资产估值方法还包括收益法、比较法、成本法和假设开发法。
（戴德梁行高级董事胡峰授课）
6月12日下午，赵本才老师讲授了《中国香港REITs框架》课程。赵老师首先简单介绍了REITs的定义、种类及市场格局。REITs可分为上市型REITs和非上市型REITs，收益包括收入回报和资本回报两个部分的混合类投资工具，区分于债券和股票。REITs是以持有不动产为目的的主动管理，以获取租金收入为主的被动经营。。从全球格局来看，在全球超2万亿的REITs市场中，美国占据了REITs全球市场的三分之二。在亚洲REITs市场中，日、澳、新加坡排名靠前，香港作为重要的全球资本市场，自2003年创立REITs守则以来，REITs市场发展缓慢，但自2020年开始香港REITs正积极改革应对国际REITs市场竞争。紧接着，赵老师介绍了香港REITs制度的基本框架，覆盖收入测试、分配测试、资产测试、杠杆测试、税收政策、管理模式和组织架构等多个维度。REITs的典型结构是信托制，基本特征包括主动管理、被动收入和风险适度。最后，赵老师介绍了香港REITs的改革历程。2003年香港房地产市场低迷，香港REITs正式创立，并在后续经历了五次主要的改革，磨砺中逐渐壮大，资产种类变得更丰富、资本价值逐步攀升，给中国的REITs发展带来启示。赵老师指出，随着第四次工业革命的到来，新经济行业相关的REITs将成为未来REITs的主流。2020年12月31日美国REITs市场中，新经济REITs市值占比近50%。顺丰REIT香港上市后，标志香港REITs市场开启资产类型多样化和新经化的征程。至此，拉开了6月13日顺丰REIT案例课程详解的序幕。
（融汇集团资本运营中心总经理赵本才授课）
6月13日全天，赵本才老师讲授了《顺丰物流REITs上市实操案例分析》课程，对顺丰REITs的IPO过程进行重现——选择REIT资产、REIT资产重组、REIT载体构造、REIT资产注入和公开发行与上市。此外，赵老师还深入分析REIT的定价逻辑。REIT价格本质上取决于资产质量和资产给投资者带来预期可持续的价值增长，包括收入回报和资本价值的增长。赵老师强调，REITs资产包收购定价取决于REITs发行的投资人，并受REITs杠杆影响，在预期杠杆融资利率低于预期分派率的情况下，适度杠杆可以提高REITs资产定价。定价中的影响因素包括债务结构、资产特征、发行人特征、管理人特征以及特定的资本市场环境、经济政策等。
（国际金融地产联盟常务理事李耀光授课）
6月14日全天日，李耀光老师对中国内地基础设施REITs框架与流程进入深入浅出的分析。课程覆盖了REITs试点的意义、制度规定、资产选择、操作流程、发行流程、案例分析和发展方向。中国推行REITs对推动基础设施高质量发展、推动国家重大战略有重要意义。REITs试点资产集中于重点行业，优先补短板、支持新型基础设施且权属清楚、现金流稳定的项目，包括仓储物流、污水处理和产业园等。REITs试点操作流程以整合申报为始，再由发改委出具专项意见，经由中国证监会和证券交易所审核，通过后进行发售份额和挂牌上市。 REITs试点发行流程主要包括向战略投资者定向配售、线上线下询价并定价、公众投资者认购基金份额。
（厦门大学中国REITs研修第一期授课现场）
紧张有序的三天课程，从REITs理论到实践，从国际到国内，系统内、全方位讲解REITs的估值逻辑、REITs发展史、香港REITs规则及案例实操详解，中国基础设施REITs框架与流程和案例解读，课堂气氛十分活跃，学员与老师互动激烈。研修结业仪式上，厦门大学财务管理与会计研究院副院长胡金帅对本次研修班进行了总结，赞扬各位学员三日来的刻苦钻研及交流分享，并对共同学习的师生表示感激。胡院长也希望为期三天的研修学习为中国RETIs未来发展大计播下了一粒种子，期望各位学员不久的将来发展成为中国RETIs之参天大树。
随后胡金帅老师、赵本才老师与李耀光老师一同给学员们颁发研修结业证书。厦门大学中国REITs研修第一期在学员与老师的热烈交流中拉下帷幕。学员们高兴而来，满载而归，学员表示通过三天学习提升了REITs理论水平，形成了系统性框架，提高了REITs实操能力。赵老师的一天半的教学风格体现了“授人以渔”的REITs教育理念，全景呈现了顺丰REIT的主要操作环节，很受启发。同时，学员们也希望厦门大学财务管理与会计研究院可以用厦门大学会计学科优势，提供更好的REITs教育，尤其给REITs从业人员好好的上一堂“会计”课。
（厦门大学中国REITs研修第一期合影）
目前，中国大陆首批9支基础设施REITs已经公募完成，将于2021年6月21日正式在上海证券交易所和深圳证券交易所挂牌上市之际，作为南方之强的厦门大学于2021年6月12日至6月14日利用端午假期期间成功举办“厦门大学中国REITs研修班”，来自全国各地REITs专业人才共聚厦门大学，共同讨论、学习、研究国际和国内REITs的现在和未来。
文：唐锦滢
图：唐锦滢